Travaux à plus-value

Il s'agit de tous les travaux susceptibles d'augmenter la valeur vénale de
l'objet. Ce ne sont pas les travaux de rafraîchissement, d'entretien, etc.

Fonds propres

Le montant total des fonds propres doit représenter 20% de l'estimation de l'institut de financement. La différence entre l'estimation et le prix d'achat
est à payer cash en sus.

La provenance des fonds propre varie :

• si c'est pour son propre usage ou
• s'il s'agit d'un investissement.

Propre usage

les fonds propres peuvent provenir de:

• l’épargne privée,
• de la caisse de pension (2ème pilier),
• de la prévoyance privée (3ème pilier),
• d’une donation ou également
• d’un prêt privé.

Investissement

Idem, mais sans le retrait du 2ème ou 3ème pilier.

Les rangs

En général, le premier rang représente le 65 % du montant de l’estimation de l’institut de financement, le deuxième rang portant sur le pourcentage compris entre 65 % et 80 %. On l’amortit en priorité.

Taux d’intérêts

Les taux d’intérêts sont variables selon différents critères tels qu’économiques, monétaires, etc.

Il existe le taux fixe (généralement de 1 à 10 ans) et le taux variable. Actuellement, on trouve différents produits sur le marché, comme par exemple ceux incluant une assurance contre la hausse des taux d’intérêt, etc.

Le taux du 2ème rang est généralement supérieur de 1 % à celui du 1er rang.

Taux libor

Il s’agit de l’abréviation de London interbank offered rate. Ce taux d’intérêt sert généralement de base pour fixer la rémunération des eurocrédits et calculer les taux d’intérêts variables.

Amortissement

L'amortissement est le remboursement du prêt. Il s'agit d'une épargne et non d'un simple loyer à verser pour le crédit octroyé. Le montant demandé est au minimum de 1% du total des crédits. Il existe deux types d'amortissement:

• L'amortissement direct qui est porté en déduction des prêts accordés. Il en résulte une diminution proportionnelle et immédiate des intérêts facturés. Par contre, il y aura également moins de déductions fiscales, donc une augmentation de l’impôt à payer.
• L'amortissement indirect (3ème pilier bancaire ou compagnie d'assurances). Généralement le compte ou la police sont nantis auprès du prêteur afin de garantir vos engagements. Ce mode ne permet pas une diminution immédiate des intérêts, mais présente l'avantage d'une déduction fiscale du montant de la prime annuelle, jusqu'à concurrence du montant prévu par la loi (OPP3).

Ratio charges/revenus

Ce ratio est calculé pour connaître le montant maximum des charges locatives par rapport au revenu. Les charges ne doivent pas être supérieures au tiers du revenu (ou maximum 33%).

Calculez les intérêts du 1er rang au taux théorique de 5 %, ceux du 2ème rang au taux de 6 %, rajoutez 1 % d’amortissement (s/le montant du crédit) et 1 % de frais d’entretien (s/le montant de la valeur du bien). Le résultat divisé par le(s) revenu(s) annuel(s), multiplié par cent nous donne le ratio en %.

Pour simplifier : calculer 7.4 % des crédit totaux (1er et 2ème rang). Le résultat divisé par le(s) revenu(s) annuel(s), multiplié par cent nous donne le ratio en %.

Attention : certains instituts financiers prennent en compte le salaire de l'épouse seulement à concurrence de 50 %.

Exemple:
Salaire brut annuel: 120'000.-
Achat: 650'000.-
Fonds propres 20 %: 130'000.-
Credits 520'000.- dont 1er rang: 422'500.-
2ème rang: 97'500.-

Calcul du ratio:
5 % de 422'500: 21'125.-
6 % de 97'500: 5'850.-
1 % d’amortissement: 5'200.-
1 % de frais d’entretien: 6'500.-
Total des charges « théoriques »: 38'675.-
38'675 / 120'000 * 100: 32 %

Calcul du ratio simplifié:
7.4 * 520'000 / 100 : 39'000.-
39'000 / 120'000 * 100 : 32 %

Frais de notaire

Ils représentent environ 4.8 % du prix de vente et sont à la charge de l’acheteur. En règle générale, plus du 4/5ème du montant est reversé à l'Etat. Chaque canton a ses propres règles.

Les frais d'acquisition d'un bien immobilier se décomposent de la manière suivante dans le canton de Vaud :

• Les droits d'enregistrements (droits de mutation) : Il s’agit de l'impôt cantonal sur les transactions immobilières à titre onéreux. Il se monte à 3,3 % .
• Les émoluments du Registre Foncier se montent à environ 1,5 ‰. Ils constituent la contre-prestation de l'administration pour l'activité déployée dans le cadre du transfert de l'immeuble.
• Les émoluments (honoraires) du notaire représentent entre 0,5 et 1 % du prix de vente : Il s'agit de la rémunération du notaire pour l'étude, la préparation et l'instrumentation des actes authentiques.
• Les frais et les débours divers : ils comprennent les frais postaux, téléphoniques, de photocopies, les coûts des extraits des registres officiels, etc. Ces frais peuvent être augmentés par des coûts liés à la constitution ou la mise à jour des garanties hypothécaires nécessaires à l'acquisition de l'immeuble.

Annuité

C’est le montant des intérêts annuels majoré de l’amortissement. L’annuité demeurant invariable (sauf en cas de modification du taux d’intérêt), la part des intérêts diminue et la part d’amortissement augmente.